ค่าธรรมเนียมการโอนบ้านมือสอง

การโอนบ้านมือสองจะมีค่าธรรมเนียมและภาษีหลายส่วนที่เกี่ยวข้อง ซึ่งผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องตกลงกันว่าจะแบ่งภาระค่าใช้จ่ายเหล่านี้อย่างไร โดยทั่วไปมักจะแบ่งกันคนละครึ่งสำหรับค่าธรรมเนียมการโอน ส่วนภาษีและอากรอื่นๆ มักเป็นความรับผิดชอบของผู้ขาย แต่ทั้งนี้ก็ขึ้นอยู่กับการตกลงกันในสัญญาจะซื้อจะขาย

ณ วันที่ 4 มิถุนายน 2568 ค่าธรรมเนียมและภาษีหลักๆ ที่เกี่ยวข้องกับการโอนบ้านมือสอง มีดังนี้:

1. ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ (Transfer Fee)
   • อัตรา: 2% ของราคาประเมินที่ดินหรือราคาซื้อขาย (แล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่า)
   • ผู้รับผิดชอบ: โดยทั่วไป ผู้ซื้อและผู้ขายมักจะตกลงกันชำระฝ่ายละครึ่ง (ฝ่ายละ 1%) หรือตามที่ตกลงกันในสัญญาจะซื้อจะขาย
   • มาตรการลดหย่อน (ถ้ามี): ในบางช่วงเวลา รัฐบาลอาจมีมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนสำหรับที่อยู่อาศัยในราคาที่ไม่เกินเกณฑ์ที่กำหนด (เช่น เคยมีมาตรการลดเหลือ 1% หรือ 0.01% สำหรับบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท) ดังนั้น ควรตรวจสอบมาตรการล่าสุด ณ วันที่จะทำการโอนอีกครั้ง เพราะมาตรการเหล่านี้มีการเปลี่ยนแปลงและมีเงื่อนไขเฉพาะ เช่น ราคาบ้านไม่เกินเกณฑ์ที่กำหนด และผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย
2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax – SBT)
   • อัตรา: 3.3% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน (แล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่า) ซึ่งรวมภาษีท้องถิ่น (0.3%) เข้าไปด้วยแล้ว
   • ผู้รับผิดชอบ: โดยทั่วไปเป็นของผู้ขาย
   • เงื่อนไขการเสียภาษี: จะต้องเสียภาษีนี้หากผู้ขายเข้าเงื่อนไขข้อใดข้อหนึ่งต่อไปนี้:
     • ถือครองอสังหาริมทรัพย์นั้นมาเป็นเวลาน้อยกว่า 5 ปี นับแต่วันที่ได้มา
     • มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของอสังหาริมทรัพย์นั้นน้อยกว่า 1 ปี (แม้จะถือครองเกิน 5 ปีก็ตาม)
   • ข้อยกเว้น: จะได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ หากผู้ขายถือครองอสังหาริมทรัพย์เกิน 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี หรือเป็นกรณีถูกเวนคืน หรือเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางมรดก เป็นต้น หากได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ จะต้องเสียอากรแสตมป์แทน (ดูข้อ 3)
3. อากรแสตมป์ (Stamp Duty)
   • อัตรา: 0.5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน (แล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่า)
   • ผู้รับผิดชอบ: โดยทั่วไปเป็นของผู้ขาย (หรือตามตกลง)
   • เงื่อนไขการเสียอากร: จะต้องชำระอากรแสตมป์ ต่อเมื่อผู้ขายได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ (ตามเงื่อนไขในข้อ 2) หากเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว จะไม่ต้องเสียอากรแสตมป์ซ้ำอีก
4. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (Withholding Tax)
   • ผู้รับผิดชอบ: โดยทั่วไปเป็นของผู้ขาย (เนื่องจากเป็นผู้มีเงินได้จากการขาย)
   • วิธีการคำนวณ:
     • กรณีผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา: คำนวณจากราคาประเมินของกรมที่ดิน โดยนำมาหักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง (ยิ่งถือครองนาน ยิ่งหักค่าใช้จ่ายได้มาก) จากนั้นนำเงินได้หลังหักค่าใช้จ่ายมาหารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง เพื่อคำนวณภาษีต่อปีตามอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (อัตราก้าวหน้า) แล้วจึงคูณกลับด้วยจำนวนปีที่ถือครองอีกครั้ง หากภาษีที่คำนวณได้เกิน 20% ของราคาขาย ให้หัก ณ ที่จ่ายไว้เพียง 20% ของราคาขาย
     • กรณีผู้ขายเป็นนิติบุคคล: หัก ณ ที่จ่าย 1% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน (แล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่า)
5. ค่าจดทะเบียนจำนอง (Mortgage Registration Fee) (เฉพาะกรณีผู้ซื้อกู้เงินจากสถาบันการเงิน)
   • อัตรา: 1% ของวงเงินกู้ที่จดจำนอง
   • ผู้รับผิดชอบ: ผู้ซื้อ
   • มาตรการลดหย่อน (ถ้ามี): เช่นเดียวกับค่าธรรมเนียมการโอน ในบางช่วงเวลาอาจมีมาตรการลดหย่อนค่าจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยในราคาที่ไม่เกินเกณฑ์ที่กำหนด ควรตรวจสอบมาตรการล่าสุดเช่นกัน
6. ค่าธรรมเนียมอื่นๆ เล็กน้อย:
   • ค่าคำขอ: ประมาณ 5-20 บาทต่อแปลง
   • ค่าพยาน: ประมาณ 20 บาทต่อคน
   • ค่าอากรคู่ฉบับ (ถ้ามี)
   • ค่าธรรมเนียมการประเมินราคา (กรณีธนาคารประเมินเพื่ออนุมัติสินเชื่อ)

ตัวอย่างการคำนวณเบื้องต้น (ไม่รวมมาตรการลดหย่อน และไม่รวมภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายซึ่งคำนวณซับซ้อน):

สมมติบ้านมือสองราคาซื้อขาย 2,000,000 บาท และราคาประเมินจากกรมที่ดิน 1,800,000 บาท ผู้ขายถือครองมา 3 ปี (ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ)

• ค่าธรรมเนียมการโอน: 2% ของ 2,000,000 บาท (ใช้ราคาที่สูงกว่า) = 40,000 บาท (อาจแบ่งจ่ายคนละ 20,000 บาท)
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ: 3.3% ของ 2,000,000 บาท = 66,000 บาท (ผู้ขายจ่าย)
• อากรแสตมป์: ไม่ต้องเสีย เพราะเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย: คำนวณตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร (ผู้ขายจ่าย)
• ค่าจดจำนอง (ถ้าผู้ซื้อกู้ 1,500,000 บาท): 1% ของ 1,500,000 บาท = 15,000 บาท (ผู้ซื้อจ่าย)

คำแนะนำ:

• ตกลงกันให้ชัดเจน: ก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขาย ควรตกลงกันให้ชัดเจนว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนใดบ้าง และระบุไว้ในสัญญา
• ตรวจสอบมาตรการลดหย่อน: ณ วันที่จะทำการโอน ให้ตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินหรือแหล่งข้อมูลที่เชื่อถือได้อีกครั้งว่ามีมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมใดๆ ที่ใช้บังคับอยู่หรือไม่ เพื่อรักษาสิทธิประโยชน์ของท่าน
• ปรึกษาเจ้าหน้าที่: สามารถสอบถามรายละเอียดและขอให้เจ้าหน้าที่กรมที่ดินช่วยคำนวณค่าใช้จ่ายโดยประมาณได้